Na de korte introductie dinsdag over beleggen in vastgoed hoort ook nog volgende waarschuwing: Let op met het vergelijken van rendementen.
Ik hoor regelmatig stellingen dat iemand 14% per jaar heeft verdiend op een belegging in vastgoed. Is deze 14% dan dezelfde als de 13,96% die ik heb gerealiseerd als gemiddeld jaarlijks rendement?
Uiteraard niet.
Er zijn verschillende manieren om rendement op jaarbasis te berekenen.
Je kan zoals ik doe het rendement van elk jaar noteren en hiervan het gemiddelde nemen. Wat bij mij op 13,96% komt. Om dit te kunnen doen, moet je echter wel elk jaar het rendement hebben kunnen opnemen. Dit is vaak niet mogelijk als we spreken over iemand anders zijn beleggingen, of over vastgoed, waarbij we niet elk jaar op een vast tijdstip het rendement van berekenen.
De enige juiste methode die je dan kan hanteren is de CAGR ofwel de Compound Annual Growth Rate (de jaarlijkse samengestelde groeivoet).
De CARG bereken je als volgt:
CAGR = ((Eindwaarde / Beginwaarde) ^ (1/aantal jaren)) – 1
(^is het teken dat je in excel moet gebruiken om tot een macht te verheffen)
In geval van vastgoed is de beginwaarde dan gelijk aan alles wat je zelf betaalt. Met andere woorden de aankoopsom + registratierechten + kosten – geleend geld.
We gaan opnieuw gebruik maken van ons voorbeeld.
Stel dat u een appartement koopt van €150.000. Inclusief kosten, ook van de lening komt de totale kostprijs voor de aankoop €168.000. Vermits banken vaak vragen om 20% van de aankoop zelf te financieren gaan we daar in ons voorbeeld ook van uit. U betaalt dus zelf €48.000, bestaande uit €30.000 (20%) voor het appartement en €18.000 kosten. De lening krijgt een intrest mee van 2%.
Ik veronderstel dat we voor dit appartement €600 huur kunnen ontvangen. Ik ga uit van 10 maanden huur op jaarbasis en hoop dat we met de andere 2 maanden huur per jaar de leegstand, kadastraal inkomen en andere kosten gedekt hebben. Een vuistregel die in de meeste gevallen redelijk accuraat is.
Afgaande van een inflatie van 2% (welke bij de huur bijkomt), welke we ook nemen als de jaarlijkse stijging van het vastgoed (het appartement geraakt tenslotte ook wat verouderd) komen we na 20 jaar aan volgende situatie:
Waarde vastgoed = €222.892,11
Totale netto huuropbrengsten = €145.784,22
Totaal betaalde intresten = -€25.694,40
Kostprijs vastgoed = -€168.000
Uw inleg van €48.000 is op 20 jaar gegroeid naar €174.981,93 euro, ofwel een stijging van 365%.
Als we dit gaan omrekenen naar de CAGR, dan krijgen we volgende oefening:
CAGR appartement = ((174.981,93 / 48.000) ^ (1/20))-1 = 6,68%
Een jaarlijkse groeivoet van 6,68% op 20 jaar tijd is iets waar veel mensen vandaag zeker voor willen tekenen. Als we echter naar kortere periodes gaan, zakt het rendement door de hoge kosten aanzienlijk. Zo is de CAGR op 10 jaar van dit voorbeeld maar 2,55%.
Wat je echter vaak ziet gebeuren door mensen die u graag vastgoed willen verkopen, is dat ze de 365% rendement nemen en deze simpelweg delen door 20, wat dan zou neerkomen op 18,23% per jaar,… Op kortere periodes is dit nog bedriegelijker!
Stel dat ik dezelfde redenering zou toepassen op mijn voorbeeldportefeuille van 2011 tot eind vorig jaar, dan zou dit volgende geven:
Eindwaarde €60.416, inleg €25.000 = 241,66% rendement op 7 jaar is 34,52% per jaar.
Let er dus goed op dat u bij beleggingen steeds appelen met appelen vergelijkt, bij voorkeur de CAGR.
