Elk jaar maak ik in het begin van het jaar enkele “voorspellingen” in SMART Capital.
Ik weet natuurlijk dat de beurs niet te voorspellen valt, maar het is een leuke oefening van reflectie aan het begin van het jaar, en aan het einde van het jaar een les in nederigheid.
Na mijn “voorspellingen” van vorige week zal het zeer vreemd lijken dat er ook vastgoed wordt toegevoegd aan het spaarplan binnen onze beleggingsblokken.
In deze voorspellingen ging ik er vanuit dat de rente dit jaar gaat toenemen, en hoewel deze vanuit historisch oogpunt nog steeds erg laag zal blijven, zie ik het niet als onmogelijk dat de rentelast voor sommigen misschien wel zal verdubbelen.
Kortom een stijgende rente zal de prijzen van vastgoed pijn doen.
Zoals u het van mij gewoon bent, wijs ik eerst graag op de nadelen voor ik een aandeel bespreek, in dit geval gaat het naast het gevaar van de stijgende rente ook over enkele nadelen die verbonden zijn aan de sector.
Nadelen van beleggen in fysiek vastgoed
“De Belg heeft een baksteen in zijn maag” wordt vaak gezegd. We houden van vastgoed en velen zien dit als een belegging die bijna niet kan mislopen en prijzen die nooit kunnen dalen.
Nu geeft het verleden hen gelijk, maar het is dan mijn taak om even extra op de gevaren te wijzen.
Ten eerste is het kopen van fysiek vastgoed misschien voor vele beleggers een stap te ver. Een appartement kost vandaag al snel €150.000 of meer. Stel dat je met onze beleggingsblokken 20% wil beleggen in vastgoed, dan moet je al een portefeuille hebben van €750.000, dit dan zonder spreiding.
Na kosten (Onroerende voorheffing, kleine herstellingen, kosten mede-eigendom,…) ligt het rendement van de huurinkomsten vaak lager dan 3%. Met andere woorden, als belegger reken je eigenlijk voor een groot stuk op de meerwaarde die het pand zal hebben binnen enkele jaren.
Het eerste grote gevaar om zoveel geld in één belegging te steken is leegstand waardoor het huurrendement nog lager zal liggen.
Het tweede gevaar, dat vandaag groter is dan in het verleden is dat de hoofdbrok van het rendement moet komen van de meerwaarde. Maar wat als de locatie van het appartement minder gunstig wordt waardoor er geen meerwaarde is, of zelfs een minwaarde optreedt?
Een ander groot nadeel zijn de kosten verbonden aan een vastgoedtransactie.
Laatst had ik een leuk gesprek met een ING bankier uit Merksem. Uiteraard belandt dan op een bepaald ogenblik het gesprek op beleggen, fondsen en vastgoed.
We waren het er snel over eens dat investeren in fysiek vastgoed vandaag niet winstgevend genoeg is, maar dat er toch massaal veel geld naar toe stroomt. Geld dat weg blijft van de beurs. Weg van individuele aandelen enerzijds omdat men deze te risicovol vindt en weg van fondsen omdat men de kosten en het risico te hoog vindt.
Hij vergeleek vastgoed echter met een fonds. Zo vroeg hij bijvoorbeeld aan één van zijn klanten die wilden investeren in vastgoed met een rendement van 2,81% of ze ook zouden instappen in een beleggingsfonds dat 2,81% opbracht en hiervoor 11% instapkosten zouden betalen?
Want dat is spijtig genoeg de realiteit in België. Wilt u vastgoed kopen ter waarde van €150.000, dan betaalt u 10% registratierechten en daarbovenop nog notariskosten. (Binnenkort gaat dit naar 7% voor woningen). Zou u zoveel kosten betalen voor een fonds?
Let er ook op dat ik de moeilijkere verhandelbaarheid van fysiek vastgoed niet mee heb opgenomen. Hoewel dat als je snel geld zou nodig hebben, het moeilijk is om snel een appartement (of een stuk ervan,…) te verkopen, zie ik dit niet als een nadeel. Dit zal eerder zorgen voor meer stabiliteit in de beleggingen en (hopelijk) beter overwogen beslissingen.
Beleggen in vastgoed via de beurs
Beleggen in vastgoed via de beurs heeft dezelfde nadelen van de afhankelijkheid van de rente en de hoge kosten als fysiek vastgoed.
De grote voordelen ten opzichte van fysiek vastgoed zijn uiteraard de mogelijkheid om kleinere bedragen te investeren, de spreiding over meerdere panden in één transactie en de liquiditeit.
Wat in mijn ogen echter ook een niet te onderschatten voordeel is, is de professionele leiding van deze vennootschappen. En natuurlijk dat u zelf geen telefoon krijgt over een lekkende kraan.
Beleggen in vastgoed via de beurs doen we in België via GVV’s ofwel gereglementeerde vastgoedvennootschappen of in andere landen via gelijkaardige statuten onder de algemene benaming REIT’s (Real Estate Investment Trusts), in Nederland de FBI (Fiscale Beleggingsinstelling).
Deze vastgoedbedrijven hebben een speciaal statuut en betalen vaak geen vennootschapsbelasting. Hiervoor moeten ze wel voldoen aan enkele regels. Regels die ons als belegger ook beschermen.
Om geklasseerd te worden als een GVV en geen vennootschapsbelasting te betalen, moeten ze voldoen aan deze kenmerken (ik noem enkel de belangrijkste, de lijst is uitgebreider dan dit).
- Er mag niet meer dan 20% van de activa belegd zijn in één vastgoedgeheel (= één gebouw of gebouwen die één geheel vormen).
- Schuldgraad moet onder 65% van totale waarde van activa zijn.
- De waarde van de gebouwen moet elk kwartaal bepaald worden door onafhankelijke experts, die ook maar een beperkte periode deze werkzaamheden mogen uitvoeren.
- Een GVV mag geen bouwwerken uitvoeren met het oog op verkoop.
- Ze moeten 80% van het resultaat uitkeren.
Voor wie bekend is met investeren in vastgoed via een vennootschap, nog even volgende opmerking. Een GVV moet elke drie maanden haar vastgoed laten waarderen. Deze waardering wordt mee opgenomen in het resultaat en bepaalt mee de winst, de gebouwen worden niet afgeschreven!
Het is dus niet zoals bij traditionele bedrijven dat het vastgoed wordt afgeschreven en hierdoor in de boeken staat aan een waarde die fors beneden de werkelijke waarde ligt. Eventuele waardeverminderingen worden direct opgenomen in het resultaat.
Waarom dan toch beleggen in vastgoed ondanks de nadelen?
Kwam het mij even goed uit dat net in de week dat ik een vastgoedbedrijf voorstel voor het spaarplan in SMART Capital er een studie in het nieuws kwam dat sprak over het feit dat vastgoed de beste belegging was van de afgelopen 146 jaar.
Nu zitten er flinke gaten in de studie in mijn ogen, zoals het niet rekening houden met hyperinflatie, gegokte rendementen voor periodes van oorlog waarin de beurzen gesloten waren,…
Hoewel ik de studie dan ook met een flinke korrel zout neem en gezien de betere studies die aantonen dat aandelen de beste activa klasse zijn, zal ik zeker niet holderdebolder overschakelen op alleen vastgoed.
Maar wat wel ontegensprekelijk is, is dat vastgoed een veel stabielere belegging is dan beleggen in bedrijven. Dit in combinatie met het feit dat ze 80% van het resultaat moeten uitkeren zorgt er voor dat dit een heel goede activa klasse is voor wie wil leven van zijn beleggingen.
Daarnaast is het rendement over lange periodes gezien ook gewoon goed te noemen, zelfs al is het lager dan wat we kunnen realiseren met aandelen.
